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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

最高检：2022年前11个月检察环节共追缴农民工欠薪约4.9亿元******

　　春节临近，农民工工资支付逐渐进入高峰期，欠薪问题也易进入高发多发期。刚刚召开的国务院根治拖欠农民工工资工作领导小组全体会议再次强调，依法严厉惩处恶意欠薪行为，确保农民工及时足额拿到工资，加大农民工就业帮扶，对失业农民工、困难农民工及时予以失业补助、困难救助，兜牢基本民生底线。最高人民检察院第一检察厅负责人就2022年检察机关办理拒不支付劳动报酬犯罪案件的相关情况接受了记者的采访。

　　据介绍，在依法打击恶意欠薪过程中，检察机关能动履职，通过刑事检察从严惩处、民事检察支持起诉、行政检察督促履职、公益诉讼检察建议，为农民工工资筑起“四大检察”保护屏障。一方面，以刑事检察依法惩处恶意欠薪犯罪为核心，有效发挥刑罚的惩治和震慑作用，精准打击“以转移财产、逃匿等方法逃避支付劳动者报酬”等恶意欠薪行为。2022年1至11月，检察机关对情节恶劣、后果严重，经刑事立案追缴仍不履行支付义务的犯罪嫌疑人依法提起公诉897件999人。2022年1至11月，检察机关共监督公安机关立案拒不支付劳动报酬犯罪案件126件143人。

　　另一方面，刑事、民事、行政、公益诉讼四大检察融合执法，多措并举、协同发力，全力做好助力讨薪的追赃挽损工作，保障拖欠农民工工资报酬优先、及时、足额支付，让劳动者更“安薪”。2022年1至11月，检察环节依托刑事打击共追缴欠薪约4.9亿元。此外，通过民事支持起诉、行政检察监督专项活动等监督履职，帮助劳动者拿回更多“票子”，最大限度解决农民工最关心的利益问题。如，湖北兰某某拒不支付劳动报酬案，检察机关恪守客观公正立场，依法准确认定兰某某虽客观上未能在指定时间、地点接受调查，但其并未失联，主观上没有逃匿的故意，其行为不构成拒不支付劳动报酬犯罪。但为实质性解决拖欠农民工薪资问题，检察机关刑民联动、协同作战，通过民事支持起诉的方式，促成双方达成调解，最终足额支付了全部农民工工资，化解了社会矛盾，让被欠薪者真正不再“忧薪”。

　　拒不支付劳动报酬案件的涉案主体通常是民营企业负责人，检察机关承担着维护农民工合法权益和护航民营企业健康发展的双重职责。检察机关把依法保护劳动者合法权益与促进民营企业守法经营有机结合，在依法惩治恶意欠薪犯罪，帮助农民工追欠挽损的同时，注重改进办案方式方法，推动涉案企业合规整改，让企业发展更健康。近年来，受国际国内经济形势及疫情等多重因素叠加影响，根治欠薪工作较往年更为复杂、更为严峻，一些企业因自身经营遇到严重困难而导致欠薪情况时有发生。检察机关在办案中注意把握企业因资金周转困难拖欠劳动报酬与恶意欠薪的界限，坚持宽严相济为指导，依法贯彻落实少捕慎诉慎押刑事司法政策，通过适用非羁押强制措施、开展羁押必要性审查、充分适用认罪认罚从宽制度等举措，对自愿认罪悔罪、尽力补救支付劳动报酬的犯罪嫌疑人、被告人依法作出不捕不诉决定，及时变更羁押强制措施；对提起公诉的被告人依法提出轻缓刑的量刑建议，最大程度地减少因涉罪对企业正常生产经营的影响，助力企业纾困发展。如，在江苏潘某某拒不支付劳动报酬案中，检察机关对恶意欠薪后潜逃外地且归案后拒不认罪悔改的潘某某依法批准逮捕，同时动态审查把握潘某某的社会危险性变化等条件，在其积极认罪认罚、全部清偿拖欠工人工资并取得谅解后，依法及时向有关机关提出变更羁押强制措施的建议，潘某某被变更为取保候审，为工人持续就业提供了稳定工作环境。

　　2022年1至11月，全国检察机关共不批准逮捕拒不支付劳动报酬犯罪案件706件760人，不捕率为66.09%，较去年同期上升9.61个百分点，较其他刑事犯罪案件平均不捕率高23.20个百分点；共决定不起诉1202件1444人，不起诉率59.11%，同比上升11.75个百分点，较平均不起诉率高34.22个百分点。

　　作为根治拖欠农民工工资工作领导小组成员单位，检察机关立足自身职能，及时将办案中发现的行政监管不到位、管理漏洞等问题以制发检察建议等方式反馈给行政执法机关和行业主管部门以及相关涉案企业。如安徽省检察机关聚焦容易出现欠薪问题的房地产开发、教育培训以及网约车、外卖送餐、快递等新业态新领域，主动走访、对接人社部门和相关行业主管部门，共同建立涉农民工讨薪14项工作机制。浙江舟山市检察机关联合县劳动局组织对17家欠薪问题相对严重的用工单位集体约谈并制发《刑事合规风险告知书》，经督促提醒共有16家总包建设单位累计向21180名农民工发放工资款4.5亿余元。此次发布的5件典型案例中，有3件制发了检察建议，通过诉源治理推动建立根治欠薪长效机制，形成农民工合法权益保护大格局。

　　(总台央视记者 程琴)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）